Bebauungsplan Nr. 78 „Sinai II + III“ - West (1. Bauabschnitt) der Stadt Bad Soden am Taunus, Stadtteil Bad Soden

Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)

- Die Bekanntmachung vom 27.04.2022 wird hierdurch ersetzt -

Im Stadtentwicklungskonzept (SEK) „Bad Soden am Taunus 2030“ wird der beliebten und landschaftlich reizvoll gelegenen Wohnstadt ein Mangel in gemäßigten Preissegmenten und bei bestimmten Wohnformen attestiert. Um den Bedarf bis 2030 zu decken, müssten laut Stadtentwicklungskonzept pro Einwohner rund 900 zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden, was rund 15 bis 20 ha Bauland entspricht.

Ebenso lässt sich in Bad Soden am Taunus ein konkreter Bedarf an Gewerbeflächen feststellen. Die vorhandenen Flächen für gewerbliche Nutzungen sind jedoch stark limitiert. Lediglich zwei Bestandsflächen sind im Regionalen Flächennutzungsplan als Gewerbefläche dargestellt. Als geplante Gewerbefläche kommt gemäß RegFNP lediglich die hier in Rede stehende Fläche im Süden Bad Sodens infrage. Diese Flächenreserve soll nun dem konkreten Bedarf folgend entwickelt werden.

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Bad Soden am Taunus hat am 14.09.2016 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 78 „Sinai II + III“ beschlossen (§ 2 Abs. 1 BauGB). Im Mittelpunkt des Bebau­ungsplans steht die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO)) und eines (eingeschränkten) Gewerbegebiets (gemäß § 8 BauNVO). Der Flächenzuschnitt hat sich gegenüber dem Vorentwurf (Stand 2018) verändert.

Die (Neu-)Zonierung des Plangebiets war bereits Gegenstand eines Antrags auf Zielabweichung vom Regionalplan Südhessen (2010) gemäß § 8 Abs. 2 HLPG2012 für die Ausweisung eines Wohn- und Gewerbegebiets „Sinai II + III“. Die Abweichung wurde mit Beschluss der Regionalversammlung Südhessen (RVS) vom 07.05.2021 mit Nebenbestimmungen zugelassen. Der Zielabweichungs­bescheid stammt vom 07.05.2021. Parallel zum Bebauungsplanverfahren wird die Änderung des RegFNP betrieben.

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Bad Soden am Taunus hat in der Sitzung am 23.03.2022 den Entwurfs- und Offenlagebeschluss zu dem o.g. Bebauungsplan gefasst sowie die Teilung des räumlichen Geltungsbereichs in zwei Bauabschnitte beschlossen. Der 1. Bauabschnitt ist Gegenstand der Offenlage des Bebauungsplan-Entwurfs, Planziel die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO)), eines (eingeschränkten) Gewerbegebiets (gemäß § 8 BauNVO) sowie von öffentlichen Grünflächen im Zusammenhang mit der Regionalparkroute.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst nunmehr die Grundstücke in der Gemarkung Bad Soden, in der Flur 7 die Flurstücke 188, 217/1 teilweise (teilw.), 218 teilw., 219 teilw., 228 teilw. und in der Flur 8 die Flurstücke 145, 140, 147, 166, 144/10, 144/11, 144/12 teilw., 144/6, 144/8, 146 teilw., 153 teilw., 163 teilw., 165/1 teilw., 165/2 teilw., 167/1, 162 teilw., 167/2. Die Abgrenzung des Geltungsbereichs des zukünftigen Bebauungsplans ist der nachfolgenden Übersichtskarte zu entnehmen (Anlage).

Der Entwurf des Bebauungsplans einschließlich zugehöriger Begründung und Umweltbericht sowie die nach Einschätzung der Stadt Bad Soden am Taunus wesentlichen, bereits vorliegenden, umwelt­bezogenen Stellungnahmen sind in der Zeit von

Donnerstag, dem 02.06.2022, 8:00 Uhr bis einschl. Montag, dem 04.07.2022, 24:00 Uhr

während der allgemeinen Dienststunden von

montags bis donnerstags         8:30 Uhr bis 12:00 Uhr und 14:00 Uhr bis 16.00 Uhr sowie

freitags                                    8:30 Uhr bis 12:00 Uhr

in der Abteilung Stadtentwicklung und Mobilität der Stadt Bad Soden am Taunus, Verwaltungsgebäude Neuenhain, Hauptstraße 45, 65812 Bad Soden am Taunus, 2. Stock, einzusehen.

Sollte aufgrund der Corona-Pandemie das Verwaltungsgebäude geschlossen sein, wird gebeten, die Einsichtnahme telefonisch unter der Rufnummer +49 6196 208-331 zu vereinbaren oder am Haupteingang der Hauptstraße 45 zu klingeln.

Gemäß § 4a Abs. 4 BauGB werden der Inhalt dieser Bekanntmachung und die nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB auszulegenden Unterlagen zusätzlich ins Internet eingestellt. Sie können auf der Homepage der Stadt Bad Soden am Taunus unter

https://www.bad-soden.de/fuer-die-buerger/bebauungsplaene/bebauungsplaene-im-verfahren sowie unter dem Link https://bauleitplanung.hessen.de/ eingesehen und heruntergeladen werden. Die Einsichtnahme ist allen Interessierten möglich.

Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf können von jedermann während der oben genannten Auslegungsfrist schriftlich oder elektronisch (per E-Mail) unter abt.61@stadt-bad-soden.de eingereicht oder zur Niederschrift während der Dienststunden oder ausnahmsweise nach Vereinbarung vorgebracht werden.

Nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen können bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben, sofern die Stadt deren Inhalt nicht kannte und nicht hätte kennen müssen und deren Inhalt für die Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans nicht von Bedeutung ist (§ 4 a Abs. 6 BauGB). Über eingehende Stellungnahmen entscheidet die Stadtverordneten­versammlung.

Eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wird durchgeführt. Neben dem Entwurf des Bebauungs­plans mit zugehöriger Begründung einschließlich des nach Maßgabe der Anlage 1 zum BauGB und den Umweltschutzgütern (Mensch, Tier, Pflanze, Boden, Wasser, Luft, Klima, Stadt- und Landschaftsbild) i.S. des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB gegliederten Umweltberichtes mit integriertem landschaftspflegerischem Planungsbeitrag (Stand 02/2022) werden folgende umweltbezogene Stellungnahmen öffentlich aus­gelegt:

a) Stellungnahmen aus den Beteiligungsverfahren gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB:

  • Abwasserverband Main-Taunus (28.06.2021): Hinweis darauf, dass innerhalb des Planungs­bereiches sowie in unmittelbarer Nähe keine Bauwerke oder Sammler der überörtlichen Abwasserentsorgung unterhalten werden. Das Plangebiet wurde in der 2014 aktualisierten Schmutzfrachtberechnung (SMUSI) der Stadt Bad Soden bereits berücksichtigt. Die überörtliche Abwasserbeseitigung erfolgt über die Abwasseranlagen des Abwasser­verbandes Main-Taunus und über die Abwasseranlagen der Stadt Frankfurt am Main. Das Plangebiet muss hinsichtlich der zukünftig bebauten bzw. versiegelten und kanalisierten Flächen, der Entwässerung im Trennsystem bzw. modifizierten Mischsystem sowie der prognostizierten zusätzlichen Einwohnerwerte (ca. 300 Wohneinheiten) bei der nächsten Aktualisierung der Schmutzfrachtberechnung, die voraussichtlich wieder in ca. 2-3 Jahren erfolgt, entsprechend berücksichtigt werden. Die Vorgaben in den planungs- und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen und Hinweisen zur Minimierung der Eingriffe auf Boden und Wasserhaushalt werden ausdrücklich begrüßt.
  • Hessen Mobil (29.07.2021/24.01.2018): Hinweis darauf, dass die Knotenpunktsform Kreisverkehrsplatz (KVP) abzulehnen ist, wenn eine gleichrangige Verknüpfung einer Landesstraße mit Straßen des nachgeordneten Straßennetzes den ungestörten, sicheren und leistungsfähigen Verkehrsablauf der übergeordneten Straße beeinträchtigt. Für eine Anbindung des Plangebietes an das überörtliche Straßennetz in Form eines Kreisverkehrsplatzes kann von Seiten Hessen Mobil daher keine Zustimmung in Aussicht gestellt werden. Es wird um Vorlage eines Verkehrsgutachtens, das die neue Anbindung an die Landesstraße als Einmündung mit Linksabbiegerstreifen betrachtet, gebeten. Umfang und Untersuchungstiefe sollten mit HessenMobil abgestimmt werden. Am geplanten Knotenpunkt sind Sichtdreiecke darzustellen und von Bebauung und Bepflanzung freizuhalten. Es wird darauf hingewiesen, dass die Bauverbotszone auch für Werbeanlagen, Stellplätze und sonstige Nebenanlagen gilt. Zudem wird angemerkt, dass die Kompensationsfläche südlich der Niederhofheimer Straße durch den geplanten Bebauungsplan nicht beeinträchtigt werden darf.
  • Kreisausschuss Hochtaunuskreis, FB Ländlicher Raum (13.07.2021): Die Behörde bittet um Vorlage der Betroffenheitsanalyse und des Geruchsgutachtens. Es wird darauf hingewiesen, dass eine Neubetrachtung möglicher Konfliktpotentiale durch die Neuaufteilung der bebauten Fläche erforderlich wird. Ferner wird angeregt, die Erschließung der landwirtschaftlichen Wirtschaftswege über den neu zu errichtenden Kreisel vorzunehmen. Die dauernde planerische Beanspruchung von hochwertigsten landwirtschaftlichen Flächen wird besonders kritisch gesehen. Es wird darum gebeten, dass bei der weiteren Plankonkretisierung der naturschutzrechtliche Ausgleich nach Möglichkeit vollständig innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans abgegolten wird.
  • Landesamt für Denkmalpflege, hessenArchäologie (14.07.2021): Hinweis darauf, dass damit zu rechnen ist, durch eine Bebauung Kulturdenkmäler im Sinne von § 2 Abs. 2 HDSchG (Bodendenkmäler) zu zerstören. Im Vorfeld weiterer Bodeneingriffe muss daher eine Grabungsmaßnahme vorgeschaltet werden, um das Kulturgut zu dokumentieren und zu sichern (§ 18 Abs. 5 HDSchG).
  • NABU Bad Soden (27.06.2021): Hinweis darauf, dass die drei Gebäude, die dem Turm am nächsten stehen, niedriger eingeplant werden sollen. Zudem soll die Stichstraße nahe zum Turm ersatzlos gestrichen werden. Stattdessen wird ein wassergebundener Weg mit eingegrünten Ruhebänken und Blick auf den Turm und die Silhouette Frankfurts vorgeschlagen. Es wird bemängelt, dass keine gefahrlose Querungsmaßnahmen für Radfahrer beschrieben werden und angeregt, dass das Biotopwertdefizit im öffentlichen Bereich der Stadt Bad Soden ausgeglichen und die M1 CEF-Maßnahme (Feldlerche) in räumlicher Nähe angelegt wird. Zudem wird die Anzahl der vorgesehenen Nisthilfen und Quartiere als zu gering bewertet und Anregungen zum Mahdregime der öffentlichen Grünflächen gegeben. Der Wert von 10 l/s im Zusammenhang mit dem Niederschlagswasserabfluss aus öffentlichen Verkehrsflächen wird als viel zu hoch eingeschätzt. Vorschlag, Muldenrigolen als Retentionsräume anzulegen, um Spitzen abzupuffern.
  • Netzdienste RheinMain GmbH (14.07.2012): Es wird darum gebeten, den Leitungsbestand HD-1099 DN150 PN16 nebst Schutzstreifen und die Regleranlage in den Plänen aufzunehmen und deren Lage zu beachten.
  • Regierungspräsidium Darmstadt, Dez. 31.2 (16.07.2021): Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine Fläche von rund 17,3 ha. Die Planung führt zu einer Neu-inanspruchnahme von rund 9,8 ha „Vorranggebiet für Landwirtschaft", gleichzeitig wird eine Teilfläche mit einer Größe von 5,6 ha, die als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Planung" ausgewiesen ist, zurückgegeben. Aus Sicht des öffentlichen Belanges Landwirtschaft/Feldflur wird gefordert, diese Fläche in ein „Vorranggebiet für Landwirtschaft" zurückzuwidmen. Es wird angemerkt, dass die Unterlagen noch keine konkrete Darstellung der erforderlichen naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen enthalten. Aufgrund der erheblichen land­wirtschaftlichen Betroffenheit wird gefordert, die noch nachzuweisenden Ausgleichs­maßnahmen so weit wie möglich ohne eine Beanspruchung weiterer landwirtschaftlicher Flächen umzusetzen. Aus Sicht des öffentlichen Belanges Landwirtschaft/Feldflur wird der Verlust landwirtschaftlicher Nutzflächen sehr bedauert. Die diesbezüglich grundsätzlich bestehenden Bedenken können zurückgestellt werden, wenn im Rahmen des weiteren Verfahrens Flächen für den Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft nicht auf landwirtschaftlich genutzten Flächen geplant werden. Hinweis, dass die ausschließliche Anwendung der Kompensationsverordnung von 2005 oder die Beschränkung auf eine arten- und biotopbezogene Kompensation nicht ausreichend sei.
  • Regierungspräsidium Darmstadt, KMRD (28.06.2021): Hinweis darauf, dass sich das Gelände in Teilbereichen ehemaliger Flakstellungen befindet. Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss daher grundsätzlich ausgegangen werden. Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) ist vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Sauarbeiten und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen erforderlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden.

b) Weitere umweltrelevante Informationen:

  • Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag (12/2021): Zwischen April und September 2020 wurden tierökologische Untersuchungen durchgeführt. Erfasst wurden die Artengruppen der Vögel und Reptilien sowie Feldhamster. Da im Eingriffsbereich Fledermausquartiere ausgeschlossen werden konnten (keine Habitatbäume oder Gebäudequartiere) wurde diese Artengruppe nicht bearbeitet. Während vorangegangener Untersuchungen im Jahr 2017 wurden auch Schmetterlinge mit erfasst. Da bei dieser Erfassung ebenfalls keine wertgebenden Arten nachgewiesen wurden und da aufgrund der intensiven Nutzung des Gebiets nicht von Vorkommen wertgebender Arten auszugehen ist, wurde diese Artengruppe nicht weiter bearbeitet. Im Ergebnis sind artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen für die im Gebiet lebenden Bodenbrüter Feldlerche vorzusehen. Es werden sowohl Maßnahmen zur Vermeidung als auch Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität in die Wege geleitet (Details der Maßnahmen sind dem Umweltbericht zu entnehmen).
  • Schalltechnische Untersuchung (02/2022): Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung werden die Geräuschbelastungen des Plangebiets durch angrenzende Verkehrswege ermittelt. Die Berechnung der Verkehrslärmemissionen und -immissionen erfolgt auf der Grundlage der RLS-90 (Straße). Die Berechnungsergebnisse werden des schalltechnischen Orientierungswerten der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ bewertend gegenübergestellt. Davon ausgehend werden die Anforderungen an den passiven Schallschutz sowie die Möglichkeiten der Geräuschminderung durch aktive Schallschutzmaßnahmen geprüft und festgelegt.
  • Verkehrsuntersuchung (10/2018 und 11/2021): Aufgabe der Verkehrsuntersuchung ist die Überprüfung der verkehrlichen Erschließung des Plangebietes. Ggf. erforderliche Maßnahmen sind zu benennen. Hierzu sind Fahrtenprognosen für das Plangebiet aufzustellen und zeitlich wie räumlich auf das Verkehrsnetz zu übertragen. Als Grundlage für die Berechnungen, Prüfungen und Nachweise wird eine Bestandsanalyse durchgeführt. Den Abschluss der Verkehrsuntersuchung bildet die Beurteilung der Verkehrsqualität des zur Verfügung stehenden Verkehrsnetzes unter Berücksichtigung des Fußgänger-, Rad- und Personennahverkehrs.
  • Klimagutachten (11/2021): Schwerpunkte des Gutachtens liegen auf der Analyse und Bewertung und Auswertung der ortsspezifischen klimaökologischen Funktionsabläufe unter besonderer Berücksichtigung des Strömungsgeschehens, der qualitativen / quantitativen Bestimmung und Diskussion der klimaökologischen Wechselwirkungen zwischen dem Planungsgebiet und dessen Umfeld sowie der zu erwartenden planungsbedingten klimatischen Veränderungen mit Hilfe von Modellrechnungen und der Darstellung von Optimierungsmöglichkeiten zur Sicherung bzw. Entwicklung möglichst günstiger strömungsdynamischer und thermischer Umgebungsbedingungen.
  • Archäologisch-geophysikalische Prospektion / Untersuchung: Im Bereich des Plangebiets ist von einem Vorhandensein von Kulturdenkmälern i.S. von § 2 Abs. 2 HDSchG
  • (Bodendenkmäler) auszugehen. Die Ergebnisse der durchgeführten Grabungen deuten dabei eindeutig auf Siedlungsaktivitäten hin. Es muss von einem sehr starken Abtrag der Bodendenkmäler durch landwirtschaftliche Nutzung ausgegangen werden. Grabungszonen wurden abgestimmt, die Grabungen laufen gegenwärtig.
  • Geruchsgutachten (09/2021): Das Gutachten soll aufzeigen, wie hoch die Geruchsimmissionen im Plangebiet sind und ob die Entwicklung des Betriebs durch die Ausweisung des Bebauungsplans zur Errichtung von Wohngebäuden eingeschränkt wird. Aufgrund der Nähe einer Tierhaltung zur geplanten Bebauung wird das Ausbreitungsmodell Austal2000 für die Beurteilung der Situation herangezogen.
  • Boden- und Baugrundgutachten (02/2018): Das Bodengutachten liefert Angaben für die Planung der Erschließungsanlagen und gibt Empfehlungen für die Bauausführung. Zudem werden u.a. Aussagen getroffen für die Planung von Versickerungsanlagen, den Straßenbau und den Kanalbau. Die Untersuchung hat in 2 zeitlich getrennten Abschnitten zu erfolgen, da im Baugebiet mit archäologischen Funden zu rechnen ist. 

Neben den öffentlich ausgelegten umweltbezogenen Stellungnahmen sind folgende Arten umwelt­bezogener Informationen verfügbar:

Aus der Öffentlichkeit wurden zahlreiche Hinweise insbesondere zu den Themen: Vernichtung wertvollen Bodens, Grundwasser, Hochwasser, Landschaftsbild, Verkehrszunahme, Immissionsschutz, Lichtverschmutzung, Klima vorgebracht.

 

Bad Soden am Taunus, 19.05.2022

Der Magistrat der Stadt Bad Soden am Taunus

 

Dr. Frank Blasch
Bürgermeister


Bereit gestellt am 25.05.2022


ohne Maßstab